【负责人解读】《黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法》

市住建局局长汪跃平解读。

一、出台背景

近年来，随着社会经济的不断发展，国家、省、市物业服务相关法律法规、物业服务收费定价政策均发生了变化，我市2012年颁布实施的《黄山市物业服务收费管理实施细则》部分内容已不能满足现实需求。为进一步提高市中心城区住宅小区物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，市发改委牵头会同市住房城乡建设局决定对我市中心城区物业服务收费管理实施细则予以修订。

二、起草过程

2020年11月初，依据《安徽省定价目录》、《安徽省物业服务收费管理办法》有关定价政策，在更新落实《民法典》、《安徽省物业管理条例》、《黄山市住宅小区物业管理条例》关于物业收费相关规定的基础上，市发改委牵头起草了《黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法<征求意见稿>》（以下简称《办法》），征求市住房城乡建设局、各区县发改委、市房地产协会修改意见。

2020年11月18日完成《办法》初稿，向律师事务所征求法律意见，并送委法规科合法性审查。

2020年11月20日《办法》正式印发施行。

三、对象范围

《办法》适用于黄山市中心城区的物业服务收费及其管理工作。

四、重点内容

《办法》共二十五条，重点内容有：

（一）关于物业服务收费基本原则。《办法》明确物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚信以及质价相符的原则。提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

（二）关于物业服务收费标准确定。《办法》规定普通住宅（多层、高层）小区前期物业公共服务费实行政府指导价，由市价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门，制定等级收费标准（政府指导价）。已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费，非住宅以及别墅、独栋、双拼、联排、叠加等非普通住宅物业服务收费，物业服务企业接受委托开展的特约服务收费，车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等均实行市场调节价，由双方当事人在物业服务合同当中进行约定。

（三）关于普通住宅小区前期物业公共服务费收费管理。《办法》规定普通住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，按要求拟定前期物业公共服务方案与具体的收费标准，报市价格、物业主管部门备案后实施。同时，《办法》对收费的合同约定、标准调整作出了规定。

（四）关于车辆停放服务费管理。《办法》对物业服务区域内车辆停放服务费的收取范围和对象、特定免费群体等进行了规定，同时明确，住宅物业服务区域内车库、车位应优先满足小区业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

（五）关于物业公共服务费的计收规则。《办法》对物业公共服务费的计收时间、计收面积、计收标准、收费周期、预收情形等作出了具体规定。

（六）关于规范物业服务收费行为。《办法》对物业服务企业代收费管理、公共部位经营性活动开展及收益分配、明码标价和收费公示、政府指导价的服务价格登记证管理等进行了明确。

五、主要变化

一是全面放开车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费，以及已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费；二是新增停车服务收费优惠条款，对公务、救护、服务性临时停放车辆一定时间内免收停车费。三是调整对物业公共服务费预收时间的规定。四是规范物业公共部位、共用设施经营收入分配，以及普通住宅前期物业公共服务收费标准调整事项。五是严格物业服务收费公示制度，对物业服务企业收费公示提出明确要求。

六、关键词解释

物业服务收费：是指物业服务企业按照物业服务合同约定的服务内容，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。包括物业公共服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。

前期物业：是指物业交付后至业主大会成立之前，由前期物业服务企业进行的物业服务。

包干制：是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。