为进一步完善我市住房保障体系，加快发展保障性租赁住房，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《安徽省人民政府办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》（皖政办秘〔2022〕117号）等文件精神，结合我市实际，我局牵头起草了《黄山市关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见。如有意见或建议，请于2022年6月13日前通过以下形式反馈：

一、信函方式。邮编：245000，地址：屯溪区黄山东路93号2楼，收件人：黄山市住房和城乡建设局住房保障科。

二、电子邮件方式。电子邮箱：66267438@qq.com。

三、网站征集方式。在网站征集正文底部“发布意见”版块中直接留言。

联系电话：0559-2587648。

欢迎社会各界积极参与！谢谢大家的关注与支持！

一、起草背景

2021年6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，推动建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难。为全面贯彻落实国家和省政府文件精神，落实城市主体责任，结合我市实际，市住建局起草《关于加快发展保障性租赁住房实施意见》（以下简称《实施意见》）。

二、起草依据

起草《实施意见》主要依据:《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号 ); 2021年7月7日国务院政策例行吹风会有关政策解读; 2021年7月22日住房城乡建设部召开的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议韩正副总理、王蒙徽部长讲话精神;《安徽省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（皖政办秘〔2021〕117号）。

三、起草过程

2022年4月下旬，市住建局起草了《关于加快发展保障性租赁住房实施意见》（征求意见稿）；

2021年5月13日，市住建局向各区县政府、高新区管委会、市各有关单位征求意见。

四、主要内容

《实施意见》的主要内容有：工作目标、基本要求、支持政策、组织实施四部分组成。

第一部分：工作目标。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导, 全面贯彻国务院和省政府决策部署，扩大保障性租赁住房供给、加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度。“十四五”期间，计划发展保障性租赁住房不少于1025套，到2025年，新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体住房困难有效缓解，住房突出问题基本解决。

第二部分：基本要求。明确保障性租赁住房保障对象、户型面积、租金标准、发展方式等内容。

第三部分：支持政策。明确从土地、财政、金融、税费、审批等方面进行政策支持。

土地支持政策主要包括利用集体经营性建设用地建设、利用企事业单位土地建设、调整产业园区新供应土地项目配套用地比例、在国土空间规划中安排保障性住房用地建设、非居住存量房屋改建等方式。

财政支持政策主要包括争取国家和省级财政资金支持。市政府统筹从住房公积金增值收益部分提取一定比例资金作为保障性租赁住房建设资金。 

金融支持政策主要包括加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持保障性住房建设、运营企业发行不动产投资信托基金( REITS)融资。

税费支持政策包括住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房可选择适用简易计税方法，增值税按照5％征收率缴纳的减按1.5％计算;对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，按4％的税率征收房产税；保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费；用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

审批支持政策主要为精简审批事项和环节，依托工程建设项目审批管理系统，将审批时限压缩在40个工作日内。开通绿色通道，优化审批环节。

第四部分：组织实施。从落实主体责任、规范项目认定、形成工作机制、强化质量安全、严格准入和退出条件、严格监督管理、强化宣传引导、严格目标考核等方面入手，明确相关工作措施。

附件：《黄山市关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿》        

黄山市住房和城乡建设局

2022年5月13 日

 

黄山市关于加快发展保障性租赁住房的

实施意见（征求意见稿）

 

为进一步完善我市住房保障体系，加快发展保障性租赁住房，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《安徽省人民政府办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》（皖政办秘〔2022〕117号）等文件精神，结合我市实际，制定本实施意见。

一、工作目标

全面贯彻党中央、国务院和省委、省政府决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，突出住房的民生属性，加快完善以公租房、保障性租赁住房为主体的住房保障体系。政府通过给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道保障，加快发展保障性租赁住房，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，服务打造“五个之城”，建设生态型国家化世界级休闲度假旅游目的地城市。“十四五”期间，全市计划发展保障性租赁住房不少于1025套。

二、基本要求

（一）保障对象和建设标准。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，原则上不设收入门槛。新开工建设的保障性租赁住房，原则上应独立成栋（幢）、可封闭管理，以建筑面积不超过70平方米的户型为主。考虑到三孩生育政策的实施，可建设少量建筑面积不超过90平方米的户型。合理配套商业服务、公共服务等基础设施，交付前应进行简约、环保的基本装修，并配置必要的生活设施，具备入住要求。利用产业园区配套用地和非居住存量闲置房屋的，应建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。（各区县人民政府、黄山高新区管委会）

（二）积极引导各方参与。保障性租赁住房建设坚持“谁投资、谁所有”、“谁投资、谁受益”的原则，由政府提供政策支持，按照市场逻辑，发挥资本力量，引导社会各方参与。（各区县人民政府、市住房城乡建设局）

（三）实行低于市场租金的租金标准。保障性租赁住房租金接受政府指导，不得高于同地段、同品质市场租赁住房租金的90%，具体由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估确定（并报市保障性租赁住房工作领导小组备案），或依据项目所在地区县政府发布的参考价格确定，同一项目市场租金和保障性租赁住房租金应当同比例调整，年度租金变化不超过5%。各区县人民政府，黄山市高新区管委会要建立市场租金定期评估发布制度，原则上一年评估发布一次。（各区县人民政府、黄山市高新区管委会、市住房城乡建设局、市发改委、市财政局）

（四）发展方式。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。发展保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，以及发放租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，在满足户籍人口应保尽保的前提下，支持将闲置的公租房调整作为保障性租赁住房使用管理，切实增加供给，引导产城融合、人地房联动，解决职住平衡问题。（各区县人民政府、黄山市高新区管委会）

三、支持政策

（一）土地支持政策。

1.科学规划布局。依据国土空间规划编制指南，在规划编制中科学布局保障性租赁住房用地，主要安排在城市建成区、产业园区及周边、交通站点附近和城市建设重点片区等区域。

2.加大土地供应。可以享受以下支持政策：

（1）利用集体经营性建设用地发展保障性租赁住房，相关用地使用权出租、出让及其最高年限，转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照住宅用途的国有建设用地执行。

（2）在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许利用企事业单位依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。

（3）在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。涉及工业用地的容积率、建筑密度、建筑高度等指标调整的，经综合评估，按程序调整有关控制性详细规划，并依法办理相关项目审批手续。产业园区内的新建工业项目，可结合实际和职工居住需求，充分利用上述支持政策建设宿舍型保障性租赁住房。鼓励产业园区统筹小微企业需求，统一规划、建设宿舍型保障性租赁住房，项目可由产业园区管委会投资建设或与工业项目企业联合投资建设。

（4）按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。新建普通商品住房项目，鼓励配建一定比例的保障性租赁住房。

（5）支持非居住存量房屋改建。经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下允许将闲置和低效利用的非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。（市自然资源和规划局、各区县人民政府）

（二）简化项目审批。

精简保障性租赁住房审批事项和环节，公布审批“一张表单”，依托工程建设项目审批管理系统，全面落实“并联审批、限时办结、超时默认”要求，将保障性租赁住房项目审批时限压缩至40个工作日以内。由发改、自然资源规划、人防、住建等部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将保障性租赁住房项目的工程建设许可和施工许可同步审批。实行联合验收制度，全面推行“统一受理、并联推进、一口出件”模式。（各区县人民政府、市住房和城乡建设局、市发展改革委、市自然资源和规划局）

（三）加大补助资金支持。

积极争取中央、省级补助资金对符合条件的保障性租赁住房建设任务的支持。各区县人民政府，黄山市高新区管委会根据辖区实际情况，制定保障性租赁住房资金支持措施，加大资金支持力度。（各区县人民政府、市财政局、市发展改革委、市住房和城乡建设局）

（四）落实税费减免政策。

自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。（市税务局、各区县人民政府）

（五）执行民用水电气价格。

取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民阶梯价格标准执行。除国家规定的高可靠性供电费外，供电企业在用户用电报装过程中不得收取其他任何费用；用电价格可选择执行居民峰谷电价。（市发展改革委、市住房和城乡建设局、各区县人民政府）

（六）金融支持政策。

1.加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

2.支持银行业金融机构和保障性租赁住房建设运营企业，通过发行金融债券、公司信用类债券、租赁担保类债券等方式，多渠道筹集资金支持保障性租赁住房的建设运营，支持商业保险金按照市场化原则参与保障性租房住房建设。

3.积极推进保障性租赁住房建设运营企业发行不动产投资信托基金（ REITs）融资。（人行黄山中心支行、市地方金融监督管理局、市银保监局）

（七）住房公积金增值收益用于建设保障性租赁住房。

根据《住房公积金管理条例》、《住房公积金财务管理办法》，市政府统筹从住房公积金增值收益部分提取一定比例资金作为保障性租赁住房建设资金。（市财政局，市住房公积金管理中心）

四、组织实施

（一）落实主体责任。

各区县人民政府，黄山市高新区管委会是保障性租赁住房工作的责任主体。各地区根据保障性租赁住房需求、房屋资源和人口流入情况，科学编制辖区保障性租赁住房“十四五”建设目标和年度建设计划，从实际出发，采取新建、盘活、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式增加供给，明确保障性租赁住房项目认定的申请条件、提交材料、工作流程、办理时限，积极做好辖区内保障性租赁住房配租、租金指导、监督管理等工作，实现可持续运营。（各区县人民政府、黄山市高新区管委会、市住房和城乡建设局、市发展改革委、市自然资源和规划局）

（二）形成工作机制。

成立黄山市保障性租赁住房工作领导小组，下设办公室在市住房和城乡建设局，牵头负责日常工作。各区县人民政府，黄山市高新区管委会成立保障性租赁住房工作领导小组，各成员单位要按照职责分工，配合联动，统筹推进发展保障性租赁住房工作；建立联合审查机制，申报项目投资主体报送保障性租赁住房建设和运营方案，提供相关证明材料，上会讨论确定后由领导小组办公室出具保障性租赁住房项目认定书。通过项目认定书，相关部门办理立项、用地、规划、人防、施工、消防等手续。落实住房租赁税收和民用水电气价格等各项优惠政策，加强与金融机构的对接，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，推动项目尽快落地。（各区县人民政府、黄山高新区管委会）

（三）强化质量安全管理。

保障性租赁住房应执行集中式租赁住房建设适用标准。非居住存量房屋改建前应对房屋安全性能进行鉴定，严格执行施工图审查、消防验收、竣工验收制度，确保安全使用。保障性租赁住房建设严格执行基本建设程序，按规定实行招标投标，确保合理工期和造价。落实工程质量安全主体责任，加强工程建设质量安全监管，并作为监督检查的重点，确保保障性租赁住房建设质量。（各区县人民政府、黄山市高新区管委会、市住房和城乡建设局）

（四）准入和退出条件。

按照职住平衡的原则，满足符合条件的新市民、青年人等群体的住房需求，优先满足“双招双引”人才住宿需求。投资主体做好保障性租赁住房申请、租金收缴、退出等日常管理工作，可以委托专业化运营公司参与管理。获得公租房保障或取得其他产权型住房的，应及时退出保障性租赁住房。原则上不得破坏其承租的保障性租赁住房设施设备，不得擅自装修或者转租、转借，也不得转变租住用途。加强保障性租赁住房管理，违反规定使用的，应当责令退出。（各区县人民政府、黄山高新区管委会）

（五）严格监督管理。

所有项目在取得保障性租赁住房项目认定书后，方可纳入保障性租赁住房规范管理，享受政策支持。政府建立住房租赁管理服务平台，将保障性租赁住房项目纳入安徽省保障性租赁住房系统统一管理；完善配套基础设施，加强对保障性租赁住房项目申报、认定、建设、出租和运营管理的全过程管理。完善保障性租赁住房入住后的管理实施办法及相关配套措施，确保保障性租赁住房符合小户型、低租金、面向新市民和青年人、城市基本公共服务人员的供应要求，充分发挥多渠道供给的住房保障；加强运营管理，坚决防止上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取政府各项优惠政策。（各区县人民政府、黄山高新区管委会）

（六）加强激励约束。依据省住房城乡建设厅对发展保障性租赁住房工作的组织协调和监督指导，及省直有关部门对城市发展保障性租赁住房情况实施的监测评价，及时总结宣传经验做法，通报监测评价结果，坚持结果导向，强化结果运用，并将监测评价结果纳入对县区政府的绩效考核，督促其切实增加保障性租赁住房供给需求。（市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局）