【文字解读】关于《黄山市促进房地产业高质量发展若干措施》政策解读

一、出台背景和依据

为提振住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，近年来全国各地均相继出台政策举措。我市分别于2022年、2023年出台了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施》《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，对房地产市场止跌企稳起到了积极作用。

2024年3月22日国务院常务会议要求：“进一步优化房地产政策”，4月30日中共中央政治局会议强调：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。” 6月7日国务院常务会议指出：“要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”

今年以来，市住建局走访了部分房地产企业，受访房企对出台促进我市房地产市场平稳健康发展的政策措施表示期盼。

《措施》主要依据4月30日中共中央政治局会议、5月17日国务院保交房视频会等会议精神，以及《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》、中国人民银行《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《财政部 税务总局 住房城乡建设部 关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》、安徽省人民政府《研究促进房地产市场平稳健康发展工作专题会议纪要》等文件，并参考了合肥市、宿州市、成都市、武汉市、长沙市等城市支持房地产的政策措施和经验做法。

二、制定意义和总体考虑

为坚决贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于房地产工作决策部署，以及5月17日国务院保交房工作视频会议精神，以“进一步优化住房供给，支持刚性和改善性住房需求”为导向，我市在原有政策基础上，再制定出台有利于释放需求、助力企业高质量发展的房地产调控措施，既是有效管控行业风险，稳定发展预期的现实需要，又是满足人民群众合理住房需求，提升城市功能品质的重要举措。

三、研判和起草过程

今年以来，市住建局在全市开展“新春访万企”活动，走访全市163家房地产开发企业，广泛收集企业关于房地产支持政策措施方面的诉求及意见建议。5月10日，市住建局召开促进房地产业和建筑业高质量发展座谈会，与房地产和建筑业企业家代表面对面深入沟通交流，认真听取企业关于优化政策支持等方面提出的意见建议，共商发展路径。

5月17日，市政府召开房地产工作专题会议，进一步研究部署调整优化房地产政策措施事宜。市住建局分别于6月3日发文征求市发改委、市财政局、市资规局等市直单位意见， 6月7日、12日发文征求各区县政府及住建部门意见，部分采纳了各部门提出的修改意见，形成《送审稿》。6月20日，法律顾问出具合法性审查意见。7月5日，经全市房地产市场调控工作领导小组会议审议，最终形成《若干措施》。

四、工作目标和重点任务

积极适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，探索房地产发展新模式，促进房地产市场稳定恢复；探索住房保障新方法和新路径，推进配售型保障性住房建设和收购存量商品房用作保障性住房等工作，加快完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，解决工薪收入群体住房困难；扎实推进保交房、消化存量商品房、城市房地产融资协调机制等重点工作，打好城市商品住房项目保交房攻坚战，维护广大群众切身利益和社会大局稳定。

五、主要内容

《若干措施》坚持问题导向、目标导向、结果导向，进一步强化精准施策，系统治理，从支持刚性和改善性住房消费、落实金融支持政策、加快商品房去库存、推进高品质住宅建设、优化为企服务共五个方面制定十七条措施。主要内容如下：

（一）延续执行“市20条”等政策措施。将去年8月25日出台的“市20条”执行截止时间由2024年12月31日延长至2025年12月31日。同时进一步明确来黄新就业人员、二孩及以上家庭的认定标准，来黄新就业人员是指未获得我市户籍或获得我市户籍不满三年且在我市已连续缴纳3个月以上养老保险的就业人员；二孩及以上家庭是指当前家庭按国家政策已生育、抚养两个及以上子女的（其中至少有一名未成年子女），有离异婚史的，以家庭当前实际抚养权核计子女数。

（二）给予二手房购房补贴。根据2022年9月30日财政部、国税总局发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税按规定予以退税优惠。在此基础上，增加了对出售不满2年的自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的个人，由受益财政按照出售房款2.5%的比例给予购房补贴，进一步加大优惠力度。同时，为加快黄山高新区库存较大的商服性质商品房去化，对在黄山高新区购买商服性质的公寓式酒店、公寓式办公等具备居住功能二手房的购房人，由受益财政按成交房款1.5%的比例给予购房补贴。

（三）鼓励农民进城购房。为拉动农村集体经济组织成员进城购房的潜在需求，支持灾后农民进城购房，对农村集体经济组织成员在各区（县）的中心城区或城关镇购买商品住房（含二手住房）的，根据房屋面积及套数认定，按成交房款的相应比例给予购房补贴。

（四）支持房地产企业促销。对新建商品住房项目剩余不超过30%的尾盘房源，给予不低于85折的优惠幅度。对一次性成交5套（含5套）以上新建商品住房的，开发企业按照市场化原则给予优惠，并向主管部门报备。

（五）优化个人住房贷款首套房认定标准。居民家庭在申请贷款购买商品住房时，在购房所在地的县、区名下无成套住房、名下拥有的商品住房无房贷或已结清相应房贷，均按首套住房执行住房信贷政策。

（六）探索购买部分产权。鼓励房地产开发企业探索购买部分产权的销售方式，购房人可以购买部分产权，其余部分先租后买，租金可抵扣后期购房款，在双方自愿的前提下，适度减轻购房人负担。

（七）严格落实中央有关调控措施。根据中国人民银行最新公布的内容，取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，降低首付款比例首套不低于15%、二套不低于25%。下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。

（八）进一步加大公积金支持力度。在原基础上（双方70万，单方60万）再提高公积金贷款最高额度（双方80万，单方70万）。为保障低收入家庭购房，提高住房公积金贷款抵押基数至20万元；为切实解决新建缴存职工缴存余额少，可贷款额度低的问题，对住房公积金单缴存职工家庭申请住房公积金贷款的，住房公积金可贷款额给予保底，即，职工缴存余额不足1.5万元的，按照1.5万元计算可贷款额度。

（九）推动城市房地产融资协调机制走深走实。一是实施新建商品房预售资金差别化分级管理，根据房地产开发企业信用等级实行0.6-0.8的差别化预售资金监管系数。二是对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，重点支持在建已售未交付住宅项目，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益。三是指导金融机构优化贷款审批和发放流程，加快放款速度，帮助企业渡过难关。

（十）大力推行商品房“以旧换新”。一是促进市场化交易。购房人可在房地产开发企业认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按认购协议等购买新房，若旧房未售出由房地产开发企业退还新房认购金。引导经纪机构降低居间服务费率。二是支持国企“购旧售新”。由国有企业收购有“卖旧买新”意愿购房人的二手住房，并进行价值评估，二手住房出售价抵扣新建商品住房购房款，降低改善性住房消费群体的购房资金压力。三是支持国企收购商品房打造康养旅居项目。四是支持国企收购已建成存量商品房用作保障性住房。

（十一）支持商服项目去库存。对于确因市场形势发生重大变化开发企业无法继续履行房地产自持义务的，经充分协商并由市、县人民政府批准，可以合理价格收购用于保障性住房。允许已开发建成但未售出的空置房产依法依规进行分割、销售及登记。

（十二）推广房票安置。新启动项目原则上不再新建安置房，不再供应用于建设安置房的住宅用地，采取房票等方式安置。支持房票跨区域流通。

（十三）引导建设“好房子”。 围绕“质量、功能、低碳、服务”四个重点，建设一批设计好、质量好、环境好、服务好的开发项目，建设好房子、好社区、好城区。

（十四）加大改善性住房供给。加大立体生态住宅、低密度住宅等改善性住房供给。优化控规通则和建设项目容积率计算规则，推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例。优化飘窗、阳台和设备平台设置要求。7月9日，市自然资源和规划局、市住房城乡建设局联合印发了《黄山市关于开展立体生态住宅项目试点工作的实施方案》，对立体生态住宅项目试点工作有关要求做了明确。

（十五）优化土地出让政策，促进土地有序开发。市县政府及有关部门在开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期。适当放宽土地价款缴纳要求，允许合理调整开竣工日期，有序推进房地产用地“带押过户”。企业因破产重整等原因确实无法继续开发的，由政府进行分割收储或整体收回土地使用权，重新实施出让；或根据司法裁定的法律文件办理转让和分割。

（十六）优化新建商品房项目审批服务。大力推行“拿地即开工”，单独核发桩基工程、基坑支护和土方开挖阶段施工许可证。

（十七）加大公积金扩面力度。建立发改、工信、人社、住建、商务等相关部门联席会议制度，加大对乡镇（街道）、园区和有关部门的考核力度，开展联合走访企业等多种形式的住房公积金政策宣传。

政策自公布之日起施行，有效期两年（已明确政策执行期限的按相应日期执行）。

六、创新举措

《措施》较好地延续了我市上一轮促进房地产市场平稳健康发展的政策举措，融合了中央有关调控政策和省关于房地产政策措施的最新要求，支持盘活存量房屋，大力推行“以旧换新”、收购存量商品房用作保障性住房等工作，推广房票安置，引导建设“好房子”，加大立体生态、低密度住宅等改善性住房供给，更大程度满足市场更新迭代的品质需求，进一步优化土地政策和项目审批服务，加大住房公积金扩面力度。

七、保障措施

《措施》印发实施后，十七项措施落实的责任单位，将完善配套政策，优化办事流程，使《措施》落实落细，尽快落地见效，真正体现为民办实事、为企优环境。

八、下一步工作计划

强化督导调度，黄山市房地产市场调控工作领导小组办公室将全程跟踪调度，对《措施》实施效果进行评估，对执行中出现的问题及时进行调整完善。

九、解读机关、解读人及联系方式

文件整体解读：黄山市住房和城乡建设局，解读人：江乐，联系方式：0559-2587663。

购房补贴政策解读：黄山市财政局，解读人：张又洁，联系方式：0559-2355293; 黄山市卫生健康委员会解读人：范飞燕，联系方式：0559-2590137; 黄山市人力资源和社会保障局，解读人：范文祺，联系方式：0559-2355858。

土地规划政策解读：黄山市自然资源和规划局，解读人：刘韬，联系方式：0559-2330673。

信贷政策解读：人行黄山市分行，解读人：卢璐，联系方式：0559-2311263；国家金融监督管理总局黄山监管分局，解读人：程标，联系方式：0559-2583741。

公积金政策解读：黄山市住房公积金管理中心，解读人：吴慧敏，联系方式：0559-2330251。