黄山市物业服务企业退出项目管理暂行办法

第一条 为了规范物业服务企业退出物业项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好物业项目管理的衔接工作，保证业主正常生活秩序，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

    第二条  本市行政区域内，因物业服务合同期满未续约或者依法提前解除物业服务合同，物业服务企业退出项目管理的活动，适用本办法。

    第三条  物业服务企业退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第四条  市物业主管部门负责指导本市物业服务企业退出物业项目管理活动的监督管理工作。

区、县物业主管部门负责本辖区内物业服务企业退出项目管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理的实施和组织协调工作。

居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好有关工作。

第五条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应义务，协助解决项目遗留问题，认真做好新、老物业服务的衔接工作，保证物业项目管理的连续性。

第六条 业主和业主大会应当从保持物业项目管理的连续性和长远利益出发、慎用辞退权，保证业主的正常生活秩序。

第七条 前期物业服务期间，物业服务企业或建设单位因故要求提前解除合同的，提出解除合同的一方应当在解除合同前90日书面告知合同另一方及物业项目所在地区、县物业主管部门，街道办事处或乡镇人民政府，并依合同约定承担相应责任。

物业已交付并符合成立首次业主大会的，街道办事处或乡镇人民政府应及时组织成立业主大会，由业主大会选聘新的物业服务企业。

不符合成立首次业主大会条件或首次业主大会未及时成立的，建设单位应及时按规定选聘不低于原资质的物业服务企业继续管理小区，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人，并书面告知物业项目所在地区、县物业主管部门，街道办事处或乡镇人民政府。

第八条  物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应当组织召开业主大会，讨论决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前书面通知原物业服务企业。原物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前10日内与新选聘的物业服务企业做好物业服务资料、设施设备等相关事项的交接，并在物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满90日前书面告知业主委员会、物业项目所在地街道办事处或乡镇人民政府。业主委员会应当按照规定召开业主大会，选聘新的物业服务企业。

没有业主委员会的，应当在合同期限届满90日前在物业管理区域内公告，并书面告知物业项目所在地街道办事处或乡镇人民政府。街道办事处或乡镇人民政府应当及时组织成立业主大会，重新选聘新的物业服务企业。未能及时成立业主大会的，由街道办事处或乡镇人民政府征求业主意见后指定相应的物业服务企业提供临时性服务，服务收费按原物业服务合同收费标准收取。

物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或续聘决定为止，服务收费按原物业服务合同收费标准收取。

第九条 物业服务合同期限未满，物业服务企业要求提前解除合同的，物业服务企业应当在拟解除合同前90日，将退出原因、退出时间、应当承担的违约责任等有关事项以书面形式告知业主委员会。同时到物业项目所在地区、县物业主管部门备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处或乡镇人民政府。

业主委员会应于收到书面通知后3日内将物业服务企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公告，公告时间不少于10日。业主委员会应当在街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督下，组织召开业主大会，重新选聘物业服务企业。

拟退出物业项目管理的物业服务企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当按时足额缴纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

物业服务合同解除前10日内原物业服务企业应当在街道办事处或乡镇人民政府、业主委员会的监督下与新选聘的物业服务企业做好交接工作。合同解除后，原物业服务企业应及时撤离物业管理区域。

第十条 物业服务合同期限未满，业主大会要求提前解除合同的，业主委员会应当在拟解除合同前90日，将解约原因、解约时间和解约应当承担的违约责任书面告知物业服务企业，并到物业项目所在地区、县物业主管部门备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处或乡镇人民政府。物业服务企业应当在收到业主委员会的书面通知后三个月内，继续做好管理区域服务工作，同时提前10日在业主委员会的监督下与新物业服务企业做好项目交接工作。

第十一条 符合本办法七、八、九、十条情形物业服务合同终止的，原物业服务企业应当做好以下工作：

（一）原物业服务企业应当在合同终止之日前一个月，在物业项目管理小区内公布物业经营性收入的收支情况；

（二）原物业服务企业应当在物业项目所在地街道办事处或乡镇人民政府的监督、指导下，向业主委员会移交下列资料和财物：

1、预收的超过服务期的物业服务费、利用物业共用部位、共用设施和场地经营所得收益的收支情况明细和余额；

2、物业服务用房和属于业主共有的场地、设施设备；

3、物业管理项目档案资料；

（1）竣工验收资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及其它竣工验收等资料；

（2）技术资料，包括供水、供电、供气、通信、有线电视等供用（协议）；消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造、定期检验等工作记录和技术资料；

（5）受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品；

（6）业主名册；

（7）物业管理、承接查验所必须的其他资料；

（8）结清预收、代收的有关费用清册；

（9）其他资料。

物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业服务企业办理移交，物业服务企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。

未成立业主委员会的，在区、县物业主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的监督指导下，可暂时向居民委员会或村民委员会办理移交事宜。

物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第十二条 新的物业服务企业进驻物业时，应当与原物业服务企业和业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并制作物业查验记录。查验记录应当包括查验名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方物业服务企业和业主委员会盖章。存在争议的，应当在查验记录中载明。

第十三条 原物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠缴的物业服务费，也可自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助。

业主委员会对原物业服务企业提供的账目有异议的，可聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用由全体业主承担，业主委员会应向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合做好审计工作。

第十四条 有下列情形之一，物业服务企业拒不退出物业项目管理的，由物业项目所在地区、县物业主管部门责令其30日内退出。

（一）物业服务合同期满，业主大会决定不再续约的；

（二）物业服务企业不按物业服务合同约定的标准、内容提供服务，业主、业主大会依照法律法规和物业服务合同的约定解除物业服务合同的；

（三）物业服务企业侵害物业管理区域内业主合法权益，业主大会依照法律法规规定解除物业服务合同的。

第十五条 因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：

（一）在解除合同60日前，业主大会仍未选聘到新物业服务企业，业主委员会应当及时到物业项目所在地区、县物业主管部门备案，并书面告知街道办事处或乡镇人民政府；

（二）街道办事处或乡镇人民政府在接到业主委员会书面告知后5日内，应当会同区、县物业主管部门，就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。经协调双方当事人未达成一致意见，原物业服务企业不愿继续提供服务且业主大会仍未能选聘到新的物业服务企业的，街道办事处或乡镇人民政府应当组织做好物业管理区域内清扫保洁、垃圾清运、安全保卫等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业；

（三）未成立业主大会的，应当在街道办事处或乡镇人民政府的监督指导下，成立业主大会；

（四）街道办事处或乡镇人民政府应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同；区、县物业主管部门应当主动提供相关信息，协助做好选聘物业服务企业工作；

（五）原物业服务企业应当在退出10日前，按照办法第十一条、第十二条的规定向业主委员会办理移交事宜。

第十六条 新老物业服务企业交接过程中出现的不同意见，可由物业项目所在地区、县物业主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府进行协调，协调无效，当事人可通过仲裁或诉讼解决。

第十七条 物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自终止合同。

第十八条 业主委员会和新、老物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。

第十九条 物业服务企业不按本办法规定程序做好退出项目管理工作的，由物业项目所在地区、县物业主管部门将该企业的不良行为记入企业诚信档案，作为资质管理的依据，并向社会公布。自公布之日起暂停为该企业出具外出承接项目的资信证明，暂停办理资质升级及资质延续，其管理的物业项目不得参与国家、省、市的物业管理示范（优秀）项目评选活动。

第二十条 本办法自2016年7月1日起施行。